2010年5月1日起，內政部要求預售屋的買賣定型化契約應分別列明主建物、附屬建物， 及共有部分的面積及售價。但分開計價，建商陽奉陰違時該怎麼辦？

你要的是美麗的外觀，還是醜醜的水泥外牆大樓？當我們希望整個城市外貌，不只是都市水泥叢林，希望建商規劃設計美麗的大樓外觀時，難道只有消費者要付出代價，而建商沒有責任？


預售屋新變革 建物要分開計價

為了保障消費者購屋權益，內政部針對國內預售屋的交易制度，要求自2010年5月1日起，「預售屋買賣定型化契約」應分別列明主建物、附屬建物(陽台、雨遮)，及共有部分(樓梯、走廊)的面積，並應分開標示價格。

修正後的版本明確規定，只要房屋面積有誤差，就要「互相找補」，也就是若房屋實際面積比契約明訂面積減少，建商必須退錢給消費者；反之，消費者要再付錢給建商。

內政部的這項修法動作，主要是外界批評，近年來新建案「公設分配」認定不一，及「虛灌面積」的問題；因此，一旦主建物、附屬建物及共有部分「分開計價」，看來似乎對建商是較為不利，實則不然，因為羊毛出在羊身上。


建商成本壓力 消費者難敵總價銷售

信義房屋代銷協理何胤諭表示，「分開計價」對於預售產品的市場資訊，可望更為公開透明化，不過在建商「成本」皆已固定的考量下，預料短期內並沒有降價空間可言。

他認為，未來建物採「分開計價」，在計價的方式上應該要有「統一標準」，其中附屬建物與公設的定價應以主建物為基準，例如陽台單坪價格是主建物單坪價格的幾折、露台單坪價格是主建物單坪價格的幾折，由建築公會與建設公司和房屋代銷業協調，建立統一標準。

永慶代銷事業處副總吳金銘表示，預售屋建坪分開計價的新政策，對預售屋銷售並不會產生太大衝擊，因為建商無論採取何種方式定價，最後還是會回歸到以「總價」計算來處理。


計價沒標準分開計價難落實

「總價」就像是道緊箍咒，仍將牢牢地套住想購屋的消費者。而消費者有何抗衡力量？內政部的修法動作，看似站在消費者這一邊，但因為「計價標準」沒有答案，將使得內政部的美意大打折扣。

就目前預售屋的公設比，大都在30％上下，有的會被灌水至40％，也就是民眾花100元購屋，其中，住的部分只有60~70元；而如果是動輒每坪上百萬元的上百坪豪宅，若公設比是30％，在上億元的購屋款中，就有3000萬元屬於公設範圍…

站在建商的立場，「我房子賣出去，是你們在住、在使用」，當然要算錢，但如果是一棟沒有造型的大樓外觀，雖然地段同樣在信義區，建商可以每坪賣到100萬元以上嗎？建商為了賣高價，當然要好好的包裝，為建物穿上「美麗的外衣」，如此一來，每坪售價衝高，建商當然賺飽飽，但一些不該算在公設內的「虛坪」，還要讓消費者當冤大頭，就非常不應該…

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，房市景氣是決定房價高低、是否有議價空間的最大關鍵，如果是「買方市場」，購屋者的議價空間就大。

但如果是「賣方市場」，消費者要向建商或代銷公司去爭什麼主建物一坪多少，附屬建物一坪要打幾折，恐怕會碰到代銷人員「愛理不理」的情況，因為「你不買，別人搶著買」，房價要落實「分開計價」，恐怕還是道難解的題……【完整內容請見《理財周刊》480期，請至各大連鎖書店/便利商店購買，或訂閱理財周刊紙本雜誌】


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