從美國中產家庭房產投資可以學到的教訓
理財周刊 │  文.胡偉良博士
 
 


文.胡偉良博士
現任:台北市/新北市老屋改建發展協會理事長、台灣商務平台創辦人、台灣天使投資人協會理事長、品嘉建設關係企業創辦人
學歷:台大土木工程系,營管博士、企管博士、法學博士
著作:你一定要知道的都市更新、房地產勝經2.0良心篇⋯⋯等15本

根據美聯儲的資料,從二○○八年到二○一○年的三年是金融危機高峰期,這期間,最富有的十分之一的美國家庭財富平均累積增長二%,財富不僅沒跌,反倒漲了一點。而同期,中等收入家庭的財富縮水三九.八%,他們顯然受打擊很大。

相比之下,收入最低的三分之一的美國人,由於基本沒有剩餘財富,所以就無所謂財富縮水或者增值了。

也就是說,在美國財富分配結構中,最富和最窮階層沒受金融危機的衝擊,反倒是位於中間的中產階層遭遇最慘,導致所謂的中間階層的空心化。

中產階級跟富人的不同經歷到底是什麼造成的呢?這是體制問題,還是他們投資理財安排的問題造成的?有什麼教訓是值得我們去學習的?以達到即使有經濟危機,也能財富保值呢?

分散投資是上策

之所以有這種結局,主要還是理財安排的問題:美國中產階層的財富過度集中於房地產,並且還有很高的住房貸款,把房價下跌的影響放大幾倍,而富人家庭則投資非常分散,既有房地產,更有金融投資。

根據波恩大學三位教授的估算,到二○○八年金融危機之前,美國富有家庭大約三○%的財富在房地產。

而收入處於中位數的真正中產階級家庭近六五%的財富在房產上,其中還有相當於房價七○%左右的住房中長期貸款,也就是說,住房貸款大約是自有資金的二.三三倍。這種房貸槓桿,在房價上漲時會把房產投資以三.三三倍的速度上漲,但房價下跌時把衝擊放大到三.三三倍。

從二○○七年年底到二○一○年年底,全美房價平均大約下跌二○%。這等於使中產家庭投入房產的那部分財富下跌六六.六%,讓家庭總財富縮水四二%。

相比之下,富有家庭不僅房產投資占比要低很多,平均三○%左右,而且他們中間的八五%沒有住房貸款,或者只有少許槓桿。結果,房價下跌二○%對他們總財富的衝擊平均不到一○%。比如,對房產占財富三○%並且沒有槓桿的家庭來說,房價下跌只使家庭總財富受損六%。

因此,中產階級的財富過於集中房產並且有高槓桿,而富有階層投資分散,是造成中產階級空心化的主要原因。

投資結構差別所造成的影響還不只於此,因為那三年裡,很多金融資產不僅沒跌,反而升值很多,政府公債和一些對沖基金就上漲不少,連股票指數在包括股息之後也基本持平。
美國中產家庭的財富遭遇給我們什麼啟示呢?

根據近期的統計結果,台灣人的房地產投資平均為家庭淨資產的六○%,與美國中產階級家庭在金融危機之前的水準相當接近,也顯示台灣家庭的財富顯然過度集中於房地產。除非這種投資結構有所調整,否則,會面對極高的重複美國中產階級財富大縮水經歷的風險。

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