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購屋置產 違建知多少?!
理財周刊 │  文.莊孟翰
 
 
Q:今年號稱史上最大違建拆除潮要來了!根據營建署公布資料,去(2017)年全台共拆除約四萬多件違建,創歷史新高紀錄,再根據今年統計,光是一月就拆了約五千多件,依照這個速度,今年違建拆除數量有可能再創歷史新高,其中又以新北市拆除數量最多。

過去擁有較高報酬率的「頂加」(頂樓加蓋)產品炙手可熱,不過,違建的強拆,間接引發了頂加的拋售潮,根據房仲業者2017年底公布的調查顯示,因擔心成為下一個違建拆除的目標,有高達八五%民眾拒絕購買該類產品,「頂加」似乎也成為房市下一個未爆彈!而在房價持續下降,對於渴望置產的民眾,購屋前要小心哪些違建陷阱?請教莊教授的意見。

A:台灣目前約有七成以上建物存在違建,這可能還是低估,若說台灣到處都有違建一點也不為過,的確相當驚人,不僅是外觀所見,建物內部所存在的違建更是不勝枚舉。因此,購屋置產前應睜大眼睛,除要小心勿誤步陷阱,免得白花花的鈔票,卻換取違建當作一輩子安身立命的住家,還要冒著可能遭檢舉拆除的風險,豈非得不償失。以下針對常見的十大違建提供建議事項,俾供購屋置產參考。

一、前院違建
違建最常見的當屬前院、後院,雖然早期的預售契約常約定一樓空地的所有權歸一樓保管使用,不過依法令規定,一樓空地係屬全體住戶所有,即便是台北市精華地段著名的豪宅「帝寶」一樓空地也得依照規定當作開放空間使用。

不過,現在隨處可見一樓空地違法使用,包括私自砌築圍牆,尤其是在台北市東區精華地段後巷更常見一樓隔成五至六間小坪數的店面,刻意提高投資報酬率之後,再伺機高價出售,獲取暴利。其次,也有被當作一樓住家停車使用,這些都會影響到同一棟大樓住戶的權益,購買前應仔細核對建物測量成果圖,俾免日後引發無謂紛爭。

二、後院違建
另外,不僅是前院遭非法占用,後院更常遭忽略,試想只有三公尺寬的防火巷,如果一樓出租開設餐廳,最常見到放置瓦斯桶或當作雜物、垃圾放置空間,不僅蚊蠅孳生,老鼠、蟑螂更是不在話下,除嚴重影響居家品質之外,一旦發生火災,後果更是不堪設想。

目前一般最常見的是占用防火巷,並將廚房、廁所外移,以增加室內使用空間,時下常見一樓占用前後院空地,甚至擅將側面空地部分加蓋,以增加營業空間,此一情況即使是東區巷道亦是隨處可見,雖然政府一再宣示拆除決心,違建依舊有增無減,說穿了還不是利之所趨有以致之。

三、地下室違建
光是一樓的違建就不計其數,近年違建更從一樓蔓延至地下,如同不久前議論一時的「蟻居豪宅」也是違建奇觀之一。此外,也有一樓屋主將部分地板拆除,並加裝樓梯以與地下室聯通,形成樓中樓的另一種居家型態,或是索性將出入口封閉,將全體大樓共有的地下空間據為己有,再經隔間裝潢後出租,更有將地下室空間計入銷售坪數而以「使用面積」計算出售。

不過,依照建築法相關法令規定,對於屋主擅自拆除樓板做為樓梯通往地下室,可處六萬至三十萬元不等的罰鍰,直到改善完成或是補辦手續為止,因此,購屋前務必小心謹慎,避免落入陷阱,白忙一場。

四、陽台外推
從建築物外觀即可輕易了解是否有陽台外推情事,一般常見老舊公寓陽台外推,並將原有牆壁拆除,以增加使用空間,另外,亦有加裝花格鋁窗,再將使用空間向外延伸,有關這些問題,通常在預售屋平面設計圖上都會以虛線加以標示,不過還是無法改變違建的事實,只是未經舉報拆除而已。

五、頂樓加蓋
違建常見在地面以及頂樓,主要係緣於過去設計得以依「建築技術規則第一章第一條第九款第(一)目中,屋頂突出物水平投影面積之和,不得超過建築面積百分之一二.五,或是未達二十五平方公尺得建築二十五平方公尺」之規定而來。例如頂樓面積四十坪,該棟建物便可有五坪的突出物面積,過去購買頂樓的住戶,便會對於多出來的空間擅加裝修利用,將其改成小房間當作儲藏室或是工作室使用,之後更變本加厲,索性將屋頂平台全部蓋滿出租。

不過,在違建火災意外造成重大傷亡情況日益嚴重之下,政府也不得不正視違建問題,如今以「頂加」作為促銷亮點的情形已不再奏效,政府若能堅持拆除的決心,違建才有可能逐漸減少。

六、斜角補齊
頂樓除「頂加」之外,常會因巷道狹窄所衍生天際線問題,而出現斜角補齊的違建。一般而言,由於斜角的空間利用價值很低,通常屋主都會將斜角加蓋,將其改建為一個完整的空間使用,惟其漏水缺點日後將會逐一顯現,此一問題可由外觀直覺觀察得知。

七、露台加蓋
所謂露台係指沒有頂遮蓋物的室外空間,一般常見加蓋後當作儲藏室或出租使用,惟如係較大露台,亦有當作書房或傭人房使用。

八、天井加蓋
當建築基地較為狹長時,經常會出現前後棟之間規畫設計有增加採光面之天井,不僅各戶室內平面配置與動線異於方正基地,天井回音亦是導致住戶集體加蓋之主要原因,雖可增加室內使用空間,卻嚴重影響通風採光而導致銷售不易。

九、室內隔間更動
室外違建通常不難發覺,惟室內普遍存在的違建更是不計其數,並且更加容易隱藏,如購屋置產前不多花點心思詳細核對平面設計圖,便會容易因華麗的裝潢與家具擺飾落入違建陷阱而不自知。

其次,租屋族常見的隔間問題,例如「二加一房」、「三加一房」等,將原本的兩房改成三房或四房,這類擅改隔間的管線配置,最常出現漏水或管線阻塞等問題。

十、擅拆剪力牆,導致缺乏抗震能力
位於台北市松山區八德路、虎林街口樓高十二層的東星大樓,在一九九九年九月二十一日九二一地震時崩塌,造成八十七人喪生之災難,雖其後經台北市土木技師公會鑑定主因為混凝土強度不合格、施工不當及設計疏失,導致耐震能力不足,惟一般咸認應與一樓擅自拆除剪力牆有關。因此,購屋前除當樓層之外,對於一樓店面是否擅自拆除整棟大樓承重的剪力牆,更應格外留意,俾免因建築結構受損而危及居家安全。

台灣位處地震帶,建築牆面通常具備良好的抗震能力,當地震發生時,牆面也可吸收強大的地震能量,進而保護梁柱不受損害,減少大樓倒塌的危險發生,因此對於剪力牆的功能千萬疏忽不得。

以上十項常見違建皆與你我的生命財產與居住安全息息相關,台灣住宅密度甚高,無論樓上樓下、隔壁鄰居等的小小違法行為都不容輕忽,尤其歷次地震所引發之生命財產損失,更是不計其數,因此,對於當前普遍存在的違建,大家都有責任好好的監督政府認真執行拆除任務!

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