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買房抗通膨嗎
FM96.7環宇廣播電台 早安環宇節目主持人 趙靖宇 (2012-05-08 11:57:50 )

「油電雙漲,通膨年代,房產成為抗漲保值利器!」

 

「華人首富李嘉誠曾表示,未來通膨只會持續惡化,多數投資標的往往存在高險性高的潛在因子,只有買土地才能對抗通膨!」

 

以上的台詞全部是真的,是趙姐在報紙親眼看到的房地產廣告宣傳,業者都說買房抗通膨,甚至媒體報導看屋熱潮從大台北吹到了基隆、宜蘭、桃園和新竹。

 

買房真的抗通膨嗎? 所有影響房地產價格的變因都不考慮,假設房子總價一千萬,貸款七成,房貸利率2%,還款期限二十年,如果不還本,只付利息,二十年要給銀行兩百七十九萬元,本利和攤還,二十年的利息合計也要付一百多萬。

 

同樣有一千萬現金的人,通膨率以每年2%來估,藏在家裡床下,二十年後會被通膨吃掉,實際價值剩668萬,放在銀行,定存1%複利計算,二十年後變成1220 萬,如果有2%複利,二十年後會增至1534萬,扣除每年的通膨,二十年後勉強保住一千萬。

 

這間一千萬的房子,萬一都沒漲,二十年後還是值一千萬,有打敗通膨嗎?好像不算,只能稱作保值,別忘了並沒算二十年來所繳出去的利息和稅金,一千萬還要打個八折,這樣說來,通膨率加房貸成本都要包含在內,房價最好年年漲5%,二十年後能賣個2000萬以上,連本帶利加通膨含折舊通通賺回來,這才叫抗通膨。

 

很幸運的,這間房子的地段果真年年漲,二十年後,增值了一倍,甚或兩倍,那時小孩長大,還清房貸,夫妻也面臨退休,重點來了,請問一旦賣掉手上唯一值錢的房子,又不小心活到八十歲,後面還有二、三十年要過,以後要住在那裡?

 

可能以後老屋全面改建,有機會換一間新的住,可能以後有所謂以房養老制,房子抵給銀行換養老金,往生後房子歸銀行所有,也可能自己賣掉房子,帶著錢去住養老院,或是守著房子老死,留給小孩,最好不要人還沒走,就被小孩拿去敗掉。

 

所以,夫妻同甘共苦,靠薪水努力還房貸、養孩子、過生活,終其一生只養一楝房子,勞保勞退領了一點退休金,沒有多餘的資產,房地產就是我們退休的老本,如果房價漲不多,老本依舊在,房價漲很大,恭喜你,將來的老本會變多。

 

除非自住之外,有本事把房地產當作投資工具,賺租金收益或是轉手賺價差,否則,在我來看,地段再好,別人恭喜你賺大錢,心裡爽一下而已,只要買下去,沒抗到通膨前先負債,又不能立即變鈔票,只有帳面價值而已。

 

房地產能不能保值,只要沒有大地震、大水災、山崩、土石流,不是危樓、海砂屋、窮鄉僻壤,以後能脫手,理論上可以,能不能增值抗通膨,每個地區狀況不同,我是外行,以後怎麼變不知道,但是到底要不要買房,問趙姐的意見,我會說評估可以保住老本才買,但絕不是為了抗通膨。

 

請問頭期款準備的如何?(這是買房必備)

請問你的工作穩不穩?(未來二十年得月月繳房貸)

請問房貸會不會造成生活負擔?(超過總收入的一半會變房奴)

請問你打算購屋的區塊好不好賣?租售狀況如何?(萬一要租要賣或想換屋)

請問是否有更便利的交通建設?(房價增值的主因)

 

請你算清楚吧!那將是你必須付出一生心血換來的老本,豈能只聽信抗通膨一個這麼簡單的理由就任意下手?

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